Ehitamisest ehitusseadustiku järgi

Tea Raudsep, ehituskonsultant

Alates 1. juulist 2015 hakkasid ehitamisele kehtima uudsed nõuded. Ehitamisega seotud asjaajamine muutus ühtaegu lihtsamaks ja keerulisemaks. Üldjoontes võib tavalise elamuehitaja jaoks uue seadustiku kokku võtta järgmiselt (detailsem info artikli lõpus toodud tabelites ja internetiaadressil https://ehitusgiid.platvorm.ee/ ):

Väikeehitised

Alla 20 m² ehitisealuse pinnaga väikeehitistest omavalitsust enam teavitama ei pea. See aga ei tähenda, et neid võiks ehitada seadusi eirates. Lihtsalt kogu vastutus jääb omaniku kanda, sest nagu me kõik teame – seaduse mittetundmine ei vabasta vastutusest selle rikkumise puhul. Iga omanik peab hea seisma ka selle eest, et ehitis vastaks ehitusseadustikust tulenevatele põhimõtetele: heale tavale, ohutusele, keskkonnasäästlikkusele ja asjatundlikkuse põhimõttele. (Hea tava on üldtunnustatud käitumistava. Käitumisreeglid võivad, kuid ei pea tulenema õigusnormidest).

20-60 m² ehitisealuse pinnaga väikeehitised peavad peale 1. juulit olema kindlasti ehitatud projekti alusel. Kui seni võis omavalitsus nõuda nende puhul kirjaliku nõusoleku taotluse juurde projekti, siis alates 1. juulist peab ta seda nõudma. Suuremate ehitiste puhul väljastati ka senini ehitusluba ainult esitatud  projekti alusel (millel oli MTR-i ehk majandustegevuse registrisse kantud pädeva spetsialisti allkiri, kes vastutas projekti nõuetekohasuse eest).

Väikeehitiste ehitamiseks seni nõutud kirjaliku nõusoleku mõiste on kadunud, asemele tuli termin ehitusteatis. Ehitusteatis tuleb esitada omavalitsusele vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist. Kui mingeid täiendavaid nõudmisi ei esitata, võib alustada ehitamist. Ehitamiseks on aega 2 aastat. Riigilõivu ei ole ette nähtud (seni oli see 32 €). Valmimisel esitatakse kasutusteatis 10 päeva enne ehitise kasutuselevõttu.

Väikeehitised ei või olla üle 5 m kõrged. Ja ehitamiseks peab alati (ka näiteks liivakasti jaoks) olema ehitusprojekt, isegi kui see ei ole omavalitsuse poolt nõutav, sest pädeval asutusel on põhjendatud juhul õigus nõuda ehitusteatise esitamist ehitise kohta, mis ei sisaldu artikli lisades toodud tabelites. Ehitusteatise esitamist võib nõuda, kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele.

Ehitusloakohustuslikud ehitised

Üle 60 m ² ehitisealuse pinnaga ehitiste puhul on endiselt nõutav ehitusluba ning nende valmimisel kasutusluba. Viimase puhul tasub meeles pidada, et ehitamine tuleb alati dokumenteerida ja dokumendid esitada kasutusloa taotlemisel (ehitamisdokumendid on eelkõige teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde aktid, seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid, töökoosolekute protokollid jne). Iga omanik vastutab ka selle eest, et tema ehitised on ehitanud pädev ehk piisavate teadmistega isik.

Ehitusluba kehtib 5 aastat (seni 2 aastat). Kui ehitamisega on alustatud (esitatud ehitamise alustamise teatis), kehtib ehitusluba 7 aastat senise piiramatu tähtaja asemel (piirang ei laiene enne 1. juulit 2015 väljastatud lubadele, nendel kehtib ikka peale ehitamise alustamist piiramatu ehitusaeg).

Ümberehitamine ja laiendamine

Paljudele inimestele võib tulla üllatusena see, et näiteks soojuspumpade paigaldamise puhul on ka tegu ehitise ümberehitamisega ja selleks tuleb oma tegevusest omavalitsust teavitada ning suuremate ehitiste puhul esitada ka vastav ehitusprojekt (vt Ehitusseadustiku Lisa 1 tabelit). Ümberehitamiseks ei loeta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu.

Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus:
  1) muudetakse hoone piirdekonstruktsioone;
  2) muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone;
  3) paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;
  4) muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;
  5) viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;
  6) taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.

 Viimase punkti juures on kohane rääkida ka lammutamisest, sest kui ehitis lammutatakse ja asemele ehitatakse olemuslikult sarnane ehitis,  võib seda käsitleda ehitise ümberehitamisena ehk taastamisena (Ehitusseadustiku kohaselt: „Ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu").

Ehitusluba ehitise laiendamiseks võib ühtlasi sisaldada õigust ka ehitise projektikohaseks ümberehitamiseks, kuid luba ümberehitamiseks ei anna õigust ehitise laiendamiseks. Laiendamine ei ole ainult mööda maapinda laienemine, vaid ehitamine, mille käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega.

Mis on tehnosüsteem? Tehnosüsteem on ehitise toimimiseks, kasutamiseks või ohutuse tagamiseks vajalike seadmete, paigaldiste või kommunikatsioonide kogum koos vajalike konstruktsioonielementidega. Et ehitis toimiks, on vajalik näiteks elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, kütte-, ventilatsiooni- ja sidesüsteem jms.

Ehitusseadustik toob välja ka asjaolu, et  ümberehitamisega on tegu juhul, kui ehitamise käigus ehitise omadused muutuvad oluliselt. See jätab alati kaalutlusruumi. Kas siis näiteks juhul kui vahetatakse eterniitkatus plekk-katuse vastu, on tegu ümberehitamisega või mitte? Ilmselt ei ole tegu olulise muutusega. Kui aga ringi tuleb ehitada näiteks katuse kandekonstruktsioon, on tegu juba olulise muutusega, muutub ka ehitise arhitektuurne väljanägemine.

Kui tegu on ehitusteatisega, mitte ehitusloa taotlemisega, võib omanik ise koostada projekti, kui ta tunneb, et ta seda oskab. Vastutus on pandud omanikule, kes allkirjastab projekti kui vastutav isik. Ainult ehitusloa puhul peab vastutavaks isikuks olema pädev ehk vastavat kvalifikatsiooni omav isik. 

Kui omanikul jääb aga oskustest puudu, tuleks paluda vastava spetsialisti abi. Seadus ütleb ka seda, et isik ei või teha töid, milleks tal puudub vastav pädevus ehk oskus.

 

Kas esitada tuleb ehitusteatis (üldjuhul ümberehitamise puhul on nii) või taotleda ehitusluba, saab vaadata Ehitusseadustiku lisa 1 tabelist: https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1300/6202/3003/Lisa_1_01072023.pdf#

Ajutised ehitised

Kantakse samuti ehitisregistrisse ja nende kasutamise aeg on kuni 5 aastat.

Omanikujärelvalve

Järelevalve peab tagama omanik. Uuest ehitusseadustikust võis algselt välja lugeda, et kui enne seadustiku jõustumist võis näiteks elamule järelvalvet teha omanik ise, siis peale 1. juulit võib ehitusloakohustusliku ehitise üle omanikujärelvalvet teha ainult kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Pärast õiguskantsleri pöördumist Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi poole küsimusega, kas ehitusseadustiku regulatsioon on omanikujärelvalve küsimuses piisavalt selge, ilmnes aga ministeeriumi vastusest, et omanik, kes ise endale ehitab, võib siiski järelvalvet ka ise teha.

Ehitise ja ehitamise mõiste

On muutunud ka ehitise mõiste. Kui seni räägiti ehitise kohtkindlusest, s.t. et ta oli maapinnaga kindlalt ühendatud, siis nüüd on ehitis ka aluspinnasele toetuv asi. Ja suuremat rõhku pannakse sellele, millisel otstarbel ehitist kasutatakse. Kui näiteks varem ratastel haagissuvilat ei loetud ühelgi juhul ehitiseks, kuna ta ei olnud kohtkindlalt ühendatud, siis peale 1. juulit, kui suvilaga jääda paikseks ja kasutada seda näiteks pikemat aega elamiseks, loetakse ta ehitiseks ja tema kohta kehtivad ehitusseadustiku sätted.

Ehitamiseks loetakse ka pinnase või katendi ümberpaigaldamist sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju keskkonnale (nii tehis- kui ka looduskeskkond) ja millel on funktsionaalne seos ehitisega (see tähendab, et peenramaad võib rahuliku südamega kaevata, kuid kui alustate vundamendiaugu kaevamist elamu vms jaoks ehitusloata, siis see on juba ehitamine ilma luba omamata). Samuti on ehitamine tehnosüsteemide paigaldamine, muutmine ja lammutamine. Jah, ka lammutamine loetakse ehitamise mõiste alla (ja mitte ainult tehnosüsteemide puhul). Samuti tuleb taodelda luba osaliselt või täielikult hävinud ehitise taastamiseks ning loomulikult uue püstitamiseks, olemasoleva laiendamiseks ja uudse mõistena ümberehitamiseks (ehk rekonstrueerimiseks). Olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärse vastu ümberehitamisena ei klassifitseerita.

Projekteerimise tingimused

Projekti koostamiseks tuleb tellida projekteerimistingimused, seda ainult ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise  jaoks (kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus). Seni väljastati need tasuta, praegu kehtib riigilõiv 25 €. Ja kui seni kehtisid tingimused projekteerimiseks 2 aastat, siis nüüd on see periood 5 aastat.

Riigilõivud

https://www.riigiteataja.ee/akt/130122023007

Lõivud ehituslubade taotlemiseks tõusid aga märkimisväärselt, õnneks mitte lõivud kasutamiseks ja lammutamiseks.

¤ Elamu ja seda teenindava rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest 150 € (seni 64 €), nende lammutamine 30 € (seni 32 €), kasutusluba 30 € (seni 32 €).

¤ Mitteelamu ja seda teenindava rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest 250 € (seni 130+0,35 senti iga ehitatava ruumi pinna m² kohta), lammutamine 30 € (seni 32 €), kasutusluba 60 € (seni 64 €).

¤ Enne ehitusseadustiku jõustumist ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmise eest tasutakse riigilõivu 500 eurot. Ehitisregistrisse kandmisel ei ole vajalik täiendavalt tasuda riigilõivu ehitus- või kasutusloa eest.

Alates 2016 aasta 1. aprillist on tekkinud võimalus kogu asjaajamine korda ajada  elektroonselt.

Aastaks 2020 peaksid kõik üle 20 m ² ehitised olema kantud ehitisregistrisse.

 

Teave, milliste ehitiste puhul millist luba on vaja taotleda, sisaldub ehitusseadustiku lisades asuvates tabelites, mida saab vaadata Riigi Teataja koduleheküljelt www.riigiteataja.ee

Tabel 1: https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1300/6202/3003/Lisa_1_01072023.pdf#

Tabel 2: https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1300/6202/3003/Lisa_2_01072023.pdf#

https://ehitusgiid.platvorm.ee/