« Tagasi

Hooned ehitisregistrisse

 

Ehitusseadustiku kehtima hakkamisest saab suvel juba 3 aastat. Seaduse rakendusseadus nägi ette, et 1. jaanuariks 2020 peaksid kõik üle 20 m² ehitisealuse pinnaga elukondlikud hooned (elamud, suvilad, aiamajad, ühiselamud, hoolekandeasutuste hooned) ja neid teenindavad abihooned olema kantud ehitisregistrisse. Mitteelamute puhul peavad registris olema ka alla 20 m² ehitised.  Praegu on käes aga juba aasta 2018, nii et aega jääb järjest vähemaks ja kuupäev ligineb iga päevaga. Kogu asjaajamine on tehtud inimestele kergemaks ja käib tänasel päeval elektrooniliselt läbi ehitisregistri.

Ehitise audit

Kui hoone on ehitatud ilma dokumentideta, siis valmis hoone seadustamine käib lihtsustatud viisil läbi ehitise auditi. Ja seda rakendatakse enne Ehitusseadustiku jõustuma hakkamist (enne 1. juulit 2015) ehitatud ehitiste puhul. Hiljem ehitatud omavoliliste ehitiste puhul rakendatakse ehitusjärelvalve vastavaid toiminguid. Luba ehitamiseks peab olema igal juhul.

Ehitise auditi käigus kontrollitakse ehitist kui tervikut või ehitise osa koosmõjus ehitise kui tervikuga. Hinnatakse ka ehitise ohutust. Ehitise auditi tellib omanik. Auditeerijaid (ka projekteerijaid) leiab majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi koduleheküljelt majandustegevuse registrist  (MTR) tegevusala  järgi (mtr.mkm.ee)

Auditi juurde tuleb esitada hoone mõõdistusjoonised (viimased ei pea vastama määrusele "Nõuded ehitusprojektile") ja taotleda luba ehitise kasutamiseks (kasutusluba või kasutusteatist). Joonised võib koostada ka omanik ise, kui ta tunneb, et tal on selleks piisavalt oskusi ja pädevust. Jooniste hulgas peab kindlasti olema ka hoonete asendiplaan, mis peaks tiheasustusaladel üldjuhul olema vormistatud geodeetilisele alusplaanile.

Kui seadustatav hoone on osaliselt seaduslik ja ebaseadusliku ümberehituse käigus ei ole hoone maapealne gabariit muutunud, ei ole geoalus nõutav. Asendiplaan tuleb esitada sellegipoolest.

Ehitusluba või -teatis

Kui ehitis on ehitatud ilma dokumentideta, kuid ei ole valmis, siis antakse sellele ehitusluba või esitatakse ehitusteatis (teadmiseks, et ühistrassidega ühendatud tehnosüsteemid kuuluvad samuti hoone koosseisu. Seda alates ühisvõrguga liitumise punktist). Lubade taotlemisel tuleks orienteeruda Ehitusseadustiku lisades olevate tabelite järgi (neid saab vaadata ka valla koduleheküljelt ehitamise teema alt artikli „Ehitamisest ehitusseadustiku järgi" lõpust, kui klõpsata vastavat linki).

Ehitusluba kehtib 5 aastat. Kui ehitamist on alustatud, on kehtivusaeg 7 aastat. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev. 3 päeva enne töödega alustamist tuleks üldjuhul esitada "Ehitamise alustamise teatis" (poolelioleva ehitise puhul ei saa tagantjärele enam teatist esitada). Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust.

Ehitusteatis kehtib 2 aastat (alates ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates).

Lammutamine

Ka lammutamine on ehitamine, kuigi eesti keele seisukohalt tundub see absurdimaiguline, ja selle jaoks tuleb taotleda vastavat luba.

Ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu.

Kasutusluba või –teatis

Ehitusloa alusel valminud ehitisele tuleb taotleda kasutusluba. Ehitusteatise alusel valminud ehitise kohta esitatakse kasutusteatis 10 päeva enne kasutuselevõttu (välja arvatud piirdeaed, terrass üle 1m kõrgusega maapinnast jne). 

Ehitamine tuleb dokumenteerida (vastavalt majandus- ja taristuministri määrusele "Ehitamise dokumenteerimisele, ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja esitamisele esitatavad nõuded") . Juhendi võib leida Riigi Teataja koduleheküljelt. Määrust ei ole vaja järgida, kui tegu on elamut teenindava sisekliima tagamiseta hoonega, mille ehitisealune pind on kuni 60 m² ja kõrgus kuni 5 m (näiteks kuur).

Sisekliima tagamine tähendab, et hoone ruumiõhu kvaliteedi tagamiseks, sealhulgas temperatuuri hoidmiseks, tõstmiseks või langetamiseks, kasutatakse energiat vastavalt energiatõhususe määruses sätestatud ventilatsiooni- ja ruumitemperatuuri nõuetele (ruumitemperatuuri nõuded algavad määruse tabelis väikeelamust) ning valgustamine vastavalt hoone tüüpilisele kasutusele

Projekteerimistingimused

Kui ehitamiseks on vajalik ehitusluba, tuleb üldjuhul eelnevalt tellida projekti koostamiseks ka projekteerimistingimused. Valmis ehitise seadustamise puhul seda vaja teha ei ole.

Riigilõivud

Projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest tasutakse riigilõivu 25 €.

Elamu ehitusloa taotluse riigilõivu suurus on 150 €, mitteelamu puhul 250 €. Lammutamise riigilõiv on 30 €.

Elamu kasutusloa taotluse läbivaatamise riigilõivu suurus on  30 €. Mitteelamu puhul 60 €.

Enne ehitusseadustiku jõustumist ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmise eest tuleb tasuda riigilõivu 500 €. Ehitisregistrisse kandmisel ei ole vajalik täiendavalt tasuda riigilõivu ehitus- või kasutusloa eest.

Enne 1995. aastat ehitatud ehitised

Kui on aga tegu enne 1995.aasta 14.juunit ehitatud ehitisega, s.o. hoone on ehitatud enne kui kehtima hakkas toonane Planeerimis- ja ehitusseadus ja mis mingil põhjusel ehitisregistrisse pole jõudnud, saab ehitise ehitisregistrisse kanda „Andmete esitamise teatisega", mis esitatakse otse kohalikule omavalitsusele ja mille juurde tuleks lisada fotod olemasoleva(te)st hoone(te)st. Teatisel peavad olema ehitisregistrisse kantavad tehnilised andmed.

Ehitamise aeg peab olema tõendatud. Sobib igasugune tõendusmaterjal, mis vähegi viitab tolleaegsele ehitisele. Kui ehitis on aga hiljem juba loata ümber ehitatud, tuleks taotleda ehitus- või kasutusluba või esitada ehitus- või kasutusteatis nagu eelpool kirjas.

Omanikul on võimalik küsida-tellida tolleaegseid projektmaterjale riiklikust arhiivist, kus on olemas ka n.ö. virtuaalne uurimissaal www.ra.ee/vau. Üldjuhul on siiski tõenäoline, et kui ehitist ei ole ehitisregistris, ei ole dokumente ilmselt ka rahvusarhiivis, kuna kunagise Raplamaa Hooneregistri dokumendid anti 2003. aastal, kui elektrooniline ehitisregister loodi, üle rahvusarhiivi. Hooned kanti aga ehitisregistrisse just Hooneregistri ehitiste toimikute alusel.

Tehnorajatised:

Enne 1999. aasta 1. aprilli ehitatud tehnorajatised loetakse õiguspäraselt ehitatuks (näiteks salvkaev). Need saab ehitisregistrisse kanda "andmete esitamise teatisega". Teatis esitada kohalikule omavalitsusele. Ehitamise aeg peab olema tõendatud.

Väikeehitise projekt

Väikehoone projekti koostamise juhendi võib leida valla koduleheküljelt www.kohila.kovtp.ee ehitamise teema alt. Juhend on mõeldud juhuks, kui tegu on elamut teenindava sisekliima tagamiseta hoonega. Kui on tegu sisekliima tagamisega hoonega või mõne muu ehitisega (näiteks lahtine grillikoda vms), peab projekt vastama majandus- ja taristuministri määrusele „Nõuded ehitusprojektile".

Väikeehitise ehitisealune pind jääb alla 60 m² ja kõrgus alla 5 m. Seejuures ei lähe arvesse katuseräästas laiusega kuni 1 m, katmata ehk katuseta terrass ja trepp, alla 2 m² maapinnale mittetoetuv või liikuv varikatus jms.

Kuni 20 m² elamut teenindav hoone käib vaba ehitustegevuse alla ja omavalitsust teavitada ei ole vaja, kogu vastutus ehitise õiguspärasuse eest lasub omanikul. See ei kehti mitteelamute puhul, siis on  ka alla 20 m ² hoone puhul vaja esitada ehitusteatis

 

Energiatõhusus ja oluline rekonstrueerimine

Energia säästmine omandab euroliidus järjest suuremat tähtsust ja on võetud tõsine suund hoonete enrgiatõhustamisele. Nõudeid kohaldatakse hoonele, mille sisekliima ja ruumiõhu kvaliteedi tagamiseks, sealhulgas temperatuuri hoidmiseks, tõstmiseks või langetamiseks, kasutatakse energiat. Välja arvatud:

1) ehitismälestised;

2) religiooniga seotud hooned,

3) ajutised hooned, mille kasutusiga on kuni kaks aastat,

4) tööstusalad, töökojad ja väikese energiavajadusega eluruumideta põllumajandushooned;

5) elamud (ka aiamajad ju suvilad arvatakse kasutusotstarbelt elamute alla), mis on mõeldud kasutamiseks kas vähem kui nelja kuu jooksul aastas või alternatiivselt piiratud kasutusajaga aastas ja mille eeldatav energiatarbimine on vähem kui 25 protsenti aastaringse kasutamise energiatarbimisest;

6) hooned, mille suletud netopind on kuni viiskümmend (50 m²) ruutmeetrit.

 

Ka siis, kui tegu on olulise rekonstrueerimisega, tuleb projekti lisada energiatõhususe osa ja energiamärgis.

Oluline rekonstrueerimine on ehitamine, mille puhul on hoone piirdekonstruktsioonide muutmisega ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmise ja asendamisega või välispiirete ja tehnosüsteemide või nende osade muutmisega või tehnosüsteemi tervikliku asendamisega seotud kulud suuremad kui üks neljandik rekonstrueeritava hoonega samaväärse hoone keskmisest ehitusmaksumusest.

Olulise energiatarbega tehnosüsteem on hoone või selle osa kütte-, jahutus-, ventilatsiooni-, vee soojendamise ja valgustusseadmed või nende kombinatsioon.

 

Energiatõhusust käsitlev regulatsioon jõustus Eesti õigusruumis valdavalt alates 1. jaanuarist 2009, seega enne seda kuupäeva alustatud ehitiste puhul ei ole ehitisele kasutusloa taotlemisel  vaja esitada energiamärgist. Ehitamise aeg peab olema tõendatud.

Pärast 2020. aasta 31. detsembrit ei tohi praegu kehtiva seaduse järgi hoone energiatõhususarv ületada liginullenergiahoonele kehtestatud piirväärtust. See tähendab, et alates aastast 2021 tohiks sisuliselt ehitada ainult A klassiga maju. Riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustele on selleks kuupäevaks 1. jaanuar 2019. Kas see nõue jääb kehtima on iseküsimus, kuid Euroopa komisjoni tulevikunägemus on sellisena püstitatud. Praegu ehitatavad tavapärased ja kehtivatele normidele vastavad elamud on üldjuhul C või D energiaklassist. Majaehitajal tasuks aga endale teadvustada, et energiatõhus maja aitab reaalselt energiakulusid säästa.

 

Maa-ameti kaardirakendus ja ehitisregister

Kohalik omavalitsus on kandnud vastavalt seadusele ehitisi registrisse ka Maa-ameti kaardirakenduse aerofotodelt. Neilt kanti ehitisregistrisse ehitise ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Ja kuna aerofoto põhjal ei ole võimalik kindlaks teha, mis hoonega on tegu, on nad saanud nimetuseks „elukondlik hoone" või „mitteeleukondlik hoone". See aga ei tähenda, et ehitis ise oleks registrisse kantud ja rohkem ei oleks vaja asju ajada.

Loodame, et järjest enam inimesed teadvustavad, et ehitise „paberid" tuleb niikuinii korda ajada ja et tulevikus algab iga ehitusprotsess esiteks sellega, et taotletakse kõigepealt luba ja alles siis ehitatakse.